Reforma tributária: Bens imóveis poderão ter alíquotas reduzidas em 40%
Um dos aspectos com mais modificações no projeto de regulamentação da reforma tributária (Projeto de Lei Complementar 68/24) é relativo às normas para operações com bens imóveis, cujas alíquotas serão reduzidas em 40%, em substituição aos 20% inicialmente previstos.
O texto aprovado amplia o desconto aplicável à receita tributável proveniente de aluguéis, que terá uma redução de 60% nos tributos. Além das empresas do setor imobiliário, os serviços de construção também estão incluídos. No entanto, operações de permuta (exceto sobre a diferença de valores) e aquelas em que um banco assume a posse do imóvel dado em garantia estão excluídas.
Para as empresas, a tributação ocorrerá na venda, transmissão de direitos, locação ou arrendamento, bem como nos serviços de corretagem e administração de imóveis. A boa notícia, é que para os proprietários de imóveis, aqueles que estão no regime regular do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e que possuem um imóvel sem usá-lo de forma predominante em suas atividades econômicas estarão isentos do pagamento de tributos na venda, locação ou arrendamento deste imóvel.
A base de cálculo será o valor de venda, locação, arrendamento ou de outros direitos, exceto direitos de garantia. Se a autoridade fiscal achar que o valor não é o de mercado ou que os documentos não são válidos, pode iniciar um processo para ajustar o valor tributável, garantindo o direito de defesa. O Fisco pode comparar o preço declarado com valores de mercado, IPTU, ITR, cartórios e outros dados relevantes.
Ressarcimento
Outro benefício incorporado para as construtoras e incorporadoras de imóveis é a possibilidade de antecipação de futuros ressarcimentos de IBS e CBS, após a compensação dos valores pagos com créditos apropriados durante a execução da obra. Diferentemente do texto original, que previa o ressarcimento apenas após a conclusão da obra e a emissão do “habite-se”, o texto aprovado permite que o pedido seja apresentado antes do término da incorporação ou do parcelamento do solo, conforme o caso.
Construção civil
No que se refere à construção civil, o texto estabelece que a base de cálculo do IBS e da CBS será composta pelo valor da operação, com a dedução dos valores correspondentes aos materiais de construção fornecidos direta ou indiretamente pela construtora. Entretanto, a construtora não poderá utilizar créditos desses tributos referentes às fases anteriores, quando adquirir materiais de seus fornecedores.
Redutor de ajuste
Para calcular o valor tributável, será descontado da base de cálculo um redutor de ajuste, baseado no valor de compra ou de referência, se o valor de compra for questionado. Uma novidade é a inclusão do ITBI e das contrapartidas urbanísticas ou ambientais como condição para construir, como doação de terras para uso público e construção de infraestrutura.
Na venda de imóveis residenciais novos, como os de programas habitacionais (ex: Minha Casa, Minha Vida), haverá um redutor fixo de R$100 mil, podendo zerar a base de cálculo. Para loteamentos residenciais voltados a esse público, o redutor fixo será de R$30 mil. Na locação, cessão onerosa ou arrendamento, o redutor social será de R$400 por imóvel, até o limite da base de cálculo. Esses valores serão ajustados pelo IPCA.
Turista estrangeiro
O texto aprovado também prevê a restituição do IBS e da CBS incidentes sobre mercadorias adquiridas por turistas estrangeiros em lojas habilitadas no Brasil, que forem levadas em suas bagagens. Esse benefício será limitado a um total equivalente em reais a mil dólares (cerca de R$5,5 mil) e poderá ser utilizado em viagens com embarque aéreo ou marítimo. Os custos administrativos relacionados ao funcionamento desse mecanismo poderão ser deduzidos do valor a ser restituído.
Cooperativas
Para as cooperativas, a Câmara estabeleceu um novo regime específico, com alíquota zero de IBS e CBS em operações nas quais o associado destina bens ou serviços à cooperativa da qual faz parte, ou vice-versa (incluindo serviços financeiros). Essa isenção também se aplicará em casos onde a cooperativa agropecuária fornece bens materiais ao associado que não está sujeito ao regime regular desses tributos, como na produção integrada, por exemplo.
Em resumo:
A reforma tributária proposta, com a redução de 40% nas alíquotas para bens imóveis e a isenção de tributos para proprietários de imóveis não utilizados economicamente, é um avanço importante para aliviar a carga tributária sobre o setor imobiliário e construção civil. As medidas de antecipação de ressarcimentos e os redutores sociais são positivas, mas a introdução de ajustes pelo Fisco e a exclusão de certas operações podem gerar desafios e incertezas para os contribuintes.
Embora seja sempre benéfico observar reduções na carga tributária, o que tem sido escasso no governo atual do Brasil, espera-se que iniciativas como esta se tornem mais frequentes. A simplificação é um passo na direção certa para atrair investimentos e modernizar o sistema tributário, mas é crucial garantir uma implementação eficaz e justa para alcançar seus objetivos de eficiência e equidade.